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物业管理党建联建 促进行业党建与社区党建联动提升 2011 年 05 月 16 日 17: 26 来源：
东方网
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基本概况 曹杨新村是上海解放后建造的第一个工人新村， 共有居民 3. 3 万户， 户籍人口为 9. 6万人， 常住人口达 11 万， 社区面积 2. 1 平方公里， 驻地单位有 204 家。
下设 20 个居委会，物业公司 24 家， 业主委员会 47 家（总人数 266 人， 其中党员 124 名， 占 47%）
。
同居民区党组织沟通协调情况很好的有 37 家， 占业委会总数的 79%； 属于中等关系一般的有 6 家，占 13%； 沟通比较差的为 4 家， 占 9%。
基本做法 一、 应对新形势、 研究新问题——开展社区物业管理党建联建工作的背景 近年来， 围绕社区物业管理而引发的矛盾呈现不断上升态势， 群众对物业管理行风的满意率不高， 行风测评连续三年位居本市倒数前三名， 引起各方关注。
但由于物业管理承载着社区各种群众利益、 需求、 矛盾， 许多问题仅依靠物业管理企业自身发展和行业主管部门监管不仅难以解决， 而且收效甚微。
因此， 为提升物业管理服务水平、 促进物业管理服务行业健康发展， 市建设交通党委和房地局等行业主管部门提出了党建工作向行业延伸， 向领域覆盖， 向社会辐射的要求， 积极寻求行业党建与社区党建的有效结合点。
而从社区来看， 根据市委关于加强区域性大党建工作的要求和社区党建扩大试点工作的实践， 也迫切需要通过党的组织资源整合和工作方式创新， 使社区不同部门、 驻区单位和社团组织以及其他各种社会资源， 都能够从本部门承担的社会责任出发， 围绕构建社会主义和谐社区的共同目标， 找到利益的共同点和各自工作的着力点， 充分发挥各自的优势， 体现出“乘数效应” ， 这也需要来自行业党建、 行政力量等多方面的支持。
在这样的背景下， 我们找到了双方共同的工作切入点。
2005 年 5 月， 曹杨社区（街道）党工委与市、 区房地局一起开展社区物业管理党建联建试点工作。
主要目标有三个：
一是提高社区物业管理水平， 减少物业管理中的矛盾纠纷， 促进社区和谐； 二是创新基层党组织的领导方式， 提高其资源整合能力和实质影响力， 进一步巩固党的基层基础； 三是探索并完善
行业党建与社区党建有效结合的党建工作新模式， 共同构筑区域性大党建新格局， 更好地加强党的建设。
二、 立足新实际、 运用新方式——开展社区物业管理党建联建工作的主要做法 我们紧紧围绕试点工作的三个目标， 以社区物业管理党建联建工作为总抓手， 立足社区实际， 从组织体系、 工作方式、 长效机制等各个方面深入试点， 注重解决社区物业管理中居民群众最关心、 最直接、 最现实的利益问题， 取得了良好成效。
（一）
分层分类实施组织覆盖 从三个层面对社区物业管理领域相关部门和人员进行组织覆盖， 建立起有效的组织平台体系， 为开展党建联建提供组织基础。
第一层面， 由社区（街道）
党工委和市房地局组织处、 区房地局党委以条块联手、 党建联管、 工作联动、 资源共享的方式， 密切协同， 强化指导， 负责总体推进。
为开展社区物业管理党建联建工作提供坚强的领导保证， 确保党建联建的正确方向， 形成了强大的声势与合力。
第二层面， 由社区综合党委与街道房地办作为社区层面的具体职能部门， 建立党建工作联席会议制度， 作为协调推进工作的组织平台。
充分发挥各自对居民区和对物业管理企业的管理优势， 努力把市、 区房地局党组织和社区（街道）
党工委的各项要求和指导意见落到实处， 实现指导针对化、 沟通经常化、 措施具体化。
第三层面， 由居民区党组织通过签约共建、 文明共创、 交叉任职、 党建渗透等方式， 实现对业委会和物业公司的组织覆盖， 逐步形成以居民区党总支部为核心， 物业公司、 业委会紧密参与的“三位一体” 党建组织网络。
目前， 20 个居民区与辖区内的 24 家物业公司都签订了党建联建协议， 覆盖率达 100%。
50%以上的居民区党组织实行了交叉任职， 物业经理或业委会主任成为支部委员。
已有 60%左右符合条件的业委会成立了党小组； 对只有个把党员或没有党员的业委会， 居民区党组织也都派出了联络员。
社区综合党委还指派十多名党建联络员， 努力推动具备条件的物业公司成立党组织； 对暂不具备建立党组织条件的， 依托该物业公司所在商务楼宇、 商业街、 园区等载体建立联合党组织， 现已成立 2 个联合党支部。
（二）
有序有力推进各项工作 从社区物业管理实际情况出发， 以党建为龙头， 聚焦党的工作覆盖， 积极营造浓厚的党建氛围， 努力创造和谐的社会环境， 通过“六个抓” 推动社区物业管理党建联建工作的深入开展。
一抓思想动员。
我们对 202 名相关人员作了问卷调查， 分别召开了由社区物业公司负责人、 居民区党支部书记、 业委会主任参加的 3 个调研座谈会， 摸清了物业管理、 党建工作等方面的基本情况、 主要问题和思想状况。
同时， 通过先后 4 次动员会、 推进会以及 10 多次协调会， 不断提高有关各方的认识水平， 进一步统一思想、 凝聚共识， 为开展社区物业党建联建工作做好思想上的准备。
二抓宣传引领。
由街道出资， 将社区物业管理党建联建指导思想、 工作理念、 运作规范、组织网络等统一制作成宣传版面上墙， 营造浓厚氛围。
在《社区党建信息》 等内部刊物上设立专栏， 精心采写 50 多篇物业党建典型案例， 供基层党组织学习、 交流、 借鉴。
充分发挥党在社区的组织动员优势， 形成良好的社区舆论导向。
针对一些居民区部分群众片面理解业委会的自治性质， 对党组织的领导有排斥情绪的现象， 党支部发动党员做工作， 在服务中体现领导， 换得了群众的真心认同， 增强了党组织的引领作用。
三抓管理协调。
充分利用居民区党组织、 业主委员会、 物业管理企业“三位一体” 的组织管理框架， 发挥居民区党组织对物业管理企业与业委会的协调作用， 发挥党建工作对物业公司提高管理水平、 提高员工素质的引领作用， 及时沟通、 协调、 处理涉及物业管理的各类具体问题， 努力做到物业矛盾不上交， 改善管理为群众。
两年来， 社区物业管理中的矛盾纠纷出现明显下降， 矛盾化解的效率显著提高， 去年以来， 没有发生一例因物业管理矛盾而引发的信访事件。
四抓平台载体。
初步搭建起了以党员服务中心为依托的党建平台， 以联席会议为基础的信息平台和以社区义工服务为模式的活动平台。
通过党建平台， 扩大了不同群体党员之间的交流， 增强了党组织的凝聚力； 通过党组织、 物业公司、 房地部门和业委会等共同参与的信息平台， 使得有关信息能够得到及时有效的沟通， 提高了事态预见性、 可控性和把纠纷化解在萌芽状态的能力； 通过在社区范围内广泛开展义工活动， 鼓励相关党员参与， 推动了公共道德实践活动的具体化， 提升了工作成效。
五抓组织人选。
切实把好业委会组织人选关， 重点把握三个环节。
首先， 抓业主代表的推荐， 从源头开始掌握主动权。
党组织在筹备成立业主委员会时就主动提前介入， 摸清情况，认真分析业主资源， 物色好业主代表。
其次， 抓业委会中的党员比例， 保证党的组织优势。将优秀的党员业主选入筹备组， 让他们在筹备业委会的过程中展现才华， 为他们提供平台，取得群众认可， 保证有一定比例的党员被选入业主委员会。
第三， 抓业主委员会主任的人选。通过业主代表和业主委员会成员， 依法按程序选举能“让党放心、 让群众满意” 的业主担任业委会主任。
从曹杨的情况看， 通过这三个环节选出来的业委会和业委会主任工作得力， 效果很好。
六抓队伍建设。
居民区党组织与物业公司党员建立了更密切的联系， 激发他们为居民服务的责任感和积极性； 联合绿化所、 房地办， 对物业企业员工开展了涉及绿化养护、 物业管
理条例等方面的专题培训； 加强了对业主委员会党员成员的教育管理工作， 鼓励他们发挥先锋模范作用， 在促进小区物业管理工作方面带好头； 我们还针对许多业委会成员以及物业公司职工中的党员组织关系不在小区基层党组织的情况， 探索党员多种身份管理机制， 从多方面加强了队伍建设。
（三）
一心一意搞好机制建设 曹杨开展社区物业管理党建联建试点工作的重要任务之一， 就是要努力在实践中形成一整套有效的充满活力的工作机制， 为面上推广打好基础。
为此， 我们从一开始就十分注重机制建设。
一是建立三方协调机制。
确立“物业提供服务管理， 业委会开展自治管理、 居民区党支部进行协调管理” 的理念， 通过定期、 不定期召开三方协调会议， 协调解决社区管理中出现的问题， 有效提高了管理效率和协调水平。
实现现了从以前“无事不见面， 见面无好事” 到现在“事先多沟通， 遇事多协商， 难事共解决” 的转变。
二是深化评价考核机制。
成立了由居民区党组织、 业委会、 房地办和物业公司共同参与的考评小组， 每月组织业委会对物业管理企业服务质量进行评估。
在广泛听取各方面意见的基础上， 居民区党组织半年向有关各方综合反馈一次， 并召开居民代表会议、 业主大会， 对物业管理企业、 业主委员会的工作进行考评。
我们还通过评选社区好党员， 发送在职党员表扬信等方式， 对在社区物业管理党建联建工作中表现出色的党员进行表彰， 提高党员参与的积极性。
三是完善合作共建机制。
一方面， 加大与物业管理企业的共建力度。
在签约全覆盖的基础上， 根据实际需要增加新的合作内容， 扩大合作项目。
另一方面， 探索项目化合作方式。居民区党组织、 业委会和物业管理企业紧密配合， 在调研群众真实需求的基础上， 进行分析梳理， 采用立项推进的方式， 逐步解决物业管理中存在的矛盾和问题。
去年以来， 在不少小区先后进行了空调滴水管， 防盗铁门和“扶手” 工程项目合作， 受到了群众欢迎。
四是确立职责细化机制。
结合曹杨实际和试点要求， 对于《上海市加强社区物业管理党建联建工作若干意见（试行）
》 规定的各方职责进行细化， 努力将原则性的规定具体化、 简略性规定细致化、 含糊性用语明确化， 使社区物业管理党建联建参与各方对自己的责任和权限认识更加清晰。
发挥居民区党组织人头熟、 基础好， 群众工作能力强的优势， 明确居民区党组织对业委会的领导权限和管理职责， 保障业委会的健康运转。
当前， 在市、 区房地局的具体指导下， 我们正重点推进社区物业管理党建联建工作法和评估体系这两项制度建设， 既总结提炼已有的成功经验和好的做法， 又使党建联建工作有一
个比较科学系统的评估标准， 便于操作。
在 8 月 2 日全市召开的社区物业党建联建工作推进交流会上， 社区党工委和居民区党组织两个工作法得以认可和推进。
三、 开创新模式、 树立新风气——开展社区物业管理党建联建工作的初步成效 经过近两年的实践， 曹杨社区物业管理党建联建工作取得了一定的成果， 社区中物业企业、 业委会与居民区党组织的关系更加和睦密切， 群众得到了更多的实惠， 物业行风明显改善， 使社区物业管理领域的和谐程度有了较大提升。
（一）
树威信、 强核心， 社区党的建设取得新成效。
初步形成了“在社区（街道）
党工委统一领导和协调下， 以居民区党组织为核心， 房地办事处、 居委会、 业主委员会和物业管理企业为基础， 社区党员群众共同参与” 的社区物业管理党建联建工作新模式。
基层党组织的领导统筹和协调能力进一步提高， 让老百姓看到了党建工作的威力和实效。
现在， 小区业委会的负责人都能主动向党支部书记汇报情况， 一些原来不怎么把居民区党组织当回事的业委会主任观念得到根本转变， 他们觉得有了党组织的领导参与， 工作明显好开展多了； 物业公司对党和政府工作的支持与配合程度也明显提高， 更自觉地接受了所在居民区党组织的指导和协调； 还出现了“三多三少” 的可喜局面：
一是共建意识提高了， 不搭界的现象少了；二是主动默契性多了， 扯皮推诿现象少了； 三是服务意识增强多了， 以我为主的现象少了。
（二）
办实事、 解难事， 和谐社区建设取得新进展。
一些小区的党组织、 业委会、 物业和其他一些群众组织联手对居民反映强烈的机动车辆乱放、 搭建违章建筑等现象进行整治，彻底根治了这些顽症， 得到了全体业主的认可。
一些小区的物业、 业委会考虑到居委会资金不足， 需要帮困的对象太多， 就由物业或业委会出资， 带上礼品上门慰问小区孤老、 特困家庭， 把温暖送到居民群众的心坎上， 赢得了群众的交口称赞。
两年来， 有关各方本着“虚实结合、 虚事实做” 的原则， 为群众办实事 100 多件， 涉及金额 300 多万元， 扶贫帮困 460多人次， 捐献实物、 款项 20 余万元。
今年， 还准备联合整治 1 个小区， 改造 1 条社区主要景观道路。
（三）
转行风、 促工作， 物业管理质量取得新提升。
通过党建联建， 物业管理企业员工为民服务意识和技能素质进一步增强， 社区物业管理行风进一步改善， 在行风评议中名列前茅。
行风的转变和员工素质的提高， 使得居民的满意率增加， 物业企业与业委会、 业主群众之间的关系更加融洽和谐， 也使管理费、 清扫费的收缴率明显上升， 反过来促进了物业管理效益的提升， 实现了良性循环。
社区物业管理党建联建工作的深入开展， 有效激活了社区各项事务的健康发展和良性互动， 对文明社区创建、 平安建设、 国家安全等各项工作起到了积极的促进作用。
一些小区物业工作人员还成为社区国家安全工作联络员、 信息员， 利用其管理优势为国安部门提供了有价值的基础信息。
以上是曹杨...
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